Umowa najmu lokalu mieszkalnego – o czym należy wiedzieć przed jej zawarciem?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego stanowi zabezpieczenie praw obu stron – najemcy jak i wynajmującego – w związku z tym należy się odpowiednio przygotować do jej zawarcia, aby uniknąć możliwości powstania w przyszłości nieporozumień.

Pomimo tego, że Kodeks cywilny nie reguluje formy zawierania umowy, co oznacza, że umowa najmu na czas krótszy niż rok może być zawarta w formie ustnej, zalecane jest sporządzenie takiej umowy w formie pisemnej, szczegółowo określając jej warunki.  Zgodnie z Kodeksem cywilnym przez umowę najmu rozumie się zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas określony (lub nieokreślony), w zamian opłacanie umówionego czynszu.

Umowa najmu mieszkania powinna regulować następujące kwestie:

1. Prawa i obowiązki stron umowy najmu lokalu.

Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, iż najemca jest obciążony obowiązkiem tzw. “drobnych nakładów” (art. 681 k.c.) co oznacza, że jest on zobowiązany dokonywać w razie potrzeby drobnych napraw na własny koszt, tj. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien czy też malowanie ścian.

Należy na wstępie jednak ustalić jaki charakter mają zmiany, czy należą do drobnych nakładów czy też mają charakter tzw. “nakładów koniecznych” (art. 663 k.c.) co oznacza, że wprowadzenie zmian w lokalu jest niezbędne do utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do użytkowania zgodnie z postanowieniami umowy. Za nakłady tego typu odpowiada wynajmujący – zatem najemca ma prawo do wezwania wynajmującego do wprowadzenia takich zmian, a po upływie określonego terminu może poczynić naprawy na własny rachunek i wystąpić z żądaniem do wynajmującego o zwrot poniesionych kosztów (na drodze sądowej) bądź też poprzez potrącenie np. z kwoty płaconego czynszu.

Odmienną kwestię stanowią tzw. “nakłady użyteczne” (art. 676 k.c.), które w chwili ich wprowadzenia zwiększają wartość przedmiotu, wobec tego – po ustaniu stosunku najmu, wynajmujący może zatrzymać przedmiot umowy w stanie “ulepszonym” , zwracając jednocześnie najemcy sumę odpowiadającą wartości wprowadzonych przez niego zmian oszacowaną na dzień zwrotu przedmiotu najmu. Należy w szczególności pamiętać o tym, że w przypadku wprowadzenia “nakładów użytecznych” wynajmujący ma prawo również żądać od najemcy usunięcia zmian i przywrócenia stanu poprzedniego. Istotne znaczenie z punktu widzenia wynajmującego ma fakt, że art. 676 k.c. ma charakter względnie obowiązujący, tzn., że w umowie najmu można wyłączyć obowiązek zwrotu nakładów użytecznych o czym wynajmujący powinni pamiętać.

Warto pamiętać jednak, że w przypadku braku stosownych postanowień umownych dotyczących rekonstrukcji najętego lokalu, musi być on oddany w stanie niepogorszonym wynajmującemu (przy czym najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego użytkowania) a przy wszelkich nieprzewidzianych w umowie zmian w strukturze lokalu po ustaniu stosunku najmu, znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Zatem najlepszym rozwiązaniem jest odpowiednie zabezpieczenie się poprzez sformułowanie stosownych postanowień w treści umowy, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.

2. Wysokość czynszu najmu.

Kwestia finansowa jest bez wątpienia kwestią kluczową przy zawieraniu umowy najmu. Czynsz jest świadczeniem, które przysługuje wynajmującemu i może być zrealizowane zarówno w pieniądzu jak i świadczeniach innego typu (np. przeniesienie własności rzeczy, wykonanie usługi np. remontu).

W sytuacji, gdy strony nie ustaliły terminu płatności czynszu, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, tj., gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieokreślony, czynsz powinien być płacony z góry miesięcznie – do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.)
Należy szczególnie mieć na uwadze prawo wynajmującego do podwyższenia wysokości czynszu (art. 685¹ k.c.). Na początku jednak, wynajmujący musi wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jednocześnie zachowując terminy wypowiedzenia określone w ustawie o ochronie lokatorów, który wynosi 3 miesiące. Z upływem tego terminu obowiązywać będzie ustalona nowa stawka czynszu. Wypowiedzenie musi być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a nadto, wynajmujący nie może podnosić czynszu częściej niż raz na pół roku.

3. Co w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem i opłatami?

Zgodnie z brzmieniem art. 687 Kodeksu cywilnego. “Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.”

Powyższą kwestię reguluje oprócz kodeksu cywilnego – ustawa o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którą wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Istotne jest, aby w treści umowy sporządzone zostały postanowienia mające na celu zabezpieczenie pokrycia zobowiązań wynikających z umowy. Wynajmującemu przysługuje prawo do potrącenia z kaucji kwoty roszczeń pieniężnych przysługujących mu przeciwko najemcy z tytułu niezapłaconego czynszu, odsetek za nieterminową płatność czynszu czy naprawienia wyrządzonej przez najemcę szkody. Potrącenie z kaucji może dotyczyć wyłącznie roszczeń pozostających w związku z przedmiotem najmu, wobec czego niedopuszczalne jest zabezpieczenie kaucją roszczeń z innego tytułu.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wynajmującemu przysługuje dodatkowe prawo ochrony swoich interesów – ustawowe prawo do zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych przez najemcę do przedmiotu najmu. Zastaw ustawowy służy do zabezpieczenia należności czynszowych oraz dodatkowych świadczeń, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. W odniesieniu do najmu lokali, Kodeks cywilny rozszerza zakres przedmiotu zastawu, obejmując nim dodatkowo ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Co do zasady, prawo zastawu wygasa w przypadku, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte, jednak wynajmujący ma możliwość sprzeciwienia się usunięciu rzeczy jednocześnie zatrzymując je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

4. Warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

W sytuacji, gdy czas trwania najmu jest nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.)

Najczęściej jednak umowa zawierana jest na czas określony. Wówczas, mają tu zastosowanie uzgodnione warunki przewidziane w umowie najmu, jeżeli jednak takowych jest brak, to w zasadzie umowy nie można wypowiedzieć, zarówno przez najemcę jak i wynajmującego. Sporządzenie warunków do wypowiedzenia umowy jest korzystne dla obu stron – gwarantuje bezpieczeństwo stosunku najmu i możliwość skutecznego jego zakończenia w sytuacjach niekomfortowych, dlatego też ważne jest by zadbać o uregulowanie kwestii warunków wypowiedzenia umowy.

Kodeks cywilny przewiduje również sytuacje, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, tj. w sytuacji, gdy najemca wykazuje się szczególnie uciążliwym zachowaniem, nie respektując zasad wspólnego pożycia i narusza w sposób rażący porządek domowy (art. 685 k.c.).

Najemca, z kolei ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, nawet jeżeli w chwili zawierania umowy najemca wiedział o ich istnieniu (art. 682 k.c.). W orzecznictwie Sądu Najwyższego za wady lokalu uznaje się m.in. nadmierne zagrzybienie pomieszczenia, nadmierne zawilgocenie, zbyt niską temperaturę pomieszczenia, czy też przekraczający normy hałas lub wydobywanie się cieczy czy gazów.

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy najęty lokal posiada wady ograniczające przydatność do umówionego użytku, natomiast niekoniecznie stanowiące zagrożenie dla zdrowia najemcy – wtedy najemca ma prawo żądać obniżenia wysokości czynszu, lub nawet wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, lecz tylko przy uprzednim bezskutecznym wezwaniu wynajmującego do ich usunięcia (również w przypadku, gdy wada jest nieusuwalna). (art. 664 k.c.).

5. Mimo wypowiedzenia uciążliwy lokator wciąż zajmuje lokal – konieczność eksmisji.

W sytuacji, gdy lokator nie zamierza opuścić lokalu, jedynym rozwiązaniem dla wynajmującego jest wejście na drogę sądową poprzez wytoczenie postępowania w sprawie o eksmisję. Z uwagi jednak na fakt, iż przepisy chronią prawa lokatora – procedura eksmisji jest często bardzo długim i monotonnym procesem. Prawo wyraźnie zakazuje eksmisji lokatora na tzw. „bruk”, dlatego sąd może przyznać w wyroku prawo do lokalu socjalnego, a w konsekwencji dalszego, często długoletniego zajmowania pomieszczenia w oczekiwaniu na przyznanie miejsca w lokalu socjalnym. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów uprawnienie do lokalu socjalnego mają: kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy, emeryci i renciści oraz osoby bezrobotne. Obowiązek wyznaczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Jeżeli jednak gmina nie wykona tego obowiązku, właścicielowi lokalu zamieszkiwanego przez osobę uprawnioną do lokalu socjalnego przysługuje odszkodowanie od gminy zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Roszczenie odszkodowawcze jest należne na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego i oparte jest na zasadzie deliktu. Odpowiedzialność z tego tytułu ma charakter in solidum – oznacza to, że można dochodzić odszkodowania zarówno od byłego najemcy, jak i od gminy, jednak mając na uwadze nikłe szanse uzyskania świadczenia od niepłacącego najemcy, w praktyce zwykle roszczenie skierowane jest bezpośrednio do gminy. Właściciel lokalu może liczyć na pełne odszkodowanie za utracone korzyści, w wysokości czynszu jaki mógłby uzyskać na ten moment dysponując lokalem.

Jednakże, w sytuacji, gdy sąd uzna, iż osoba zajmująca pomieszczenie nie ma prawa do lokalu socjalnego, prawomocny wyrok nadaje się do egzekucji przez komornika. Często również ten etap wiąże się z trudnościami – koniecznością jest przeniesienie do pomieszczenia tymczasowego, którego wyznaczenia musi podjąć się gmina.

Zdarzają się jednak sytuacje, gdy właściciel lokalu próbuje na własną rękę pozbyć się niechcianego lokatora, podejmując się uciążliwych dla lokatorów działań w nadziei, że zniechęcony najemca dobrowolnie opuści lokal. Uporczywe utrudnianie korzystania z lokalu stanowi przestępstwo z art. 191 Kodeksu karnego, zgodnie z którym, ten kto stosuje “przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego” podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Artykuł chroni prawa najemcy przed wszelkimi przejawami nękania przez właściciela nieruchomości – odcinanie prądu, gazu, wody, przeprowadzanie długotrwałych remontów lokalu, wymiana zamków w drzwiach, a ponadto, zabrania właścicielowi wyniesienia z własnego mieszkania mebli czy innych urządzeń. Nawet bezprawnie zajmujący pomieszczenie lokator może domagać się ukarania właściciela na podstawie tego przepisu, zatem z uwagi na szeroką ochronę jaką ustawodawca przyznaje lokatorowi należy bezwzględnie wystrzegać się tego typu działań ze strony właściciela.

6. Zabezpieczenie praw wynajmującego – kaucja zabezpieczająca, umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Kaucja jest zabezpieczeniem należności z tytułu nieopłaconego czynszu, czy też szkód wyrządzonych przez najemcę. Umowa najmu może zawierać uzgodnioną wysokość pobieranej kaucji, jak stanowi ustawa o ochronie praw lokatorów “nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.”

Należy pamiętać, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, w wysokości po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Przed niedającym się usunąć lokatorem i uciążliwym procesem eksmisji ochronić może umowa najmu okazjonalnego i umowa najmu instytucjonalnego.

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu, korzystniejszą dla wynajmującego niż najemcy, z uwagi na przyspieszoną procedurę eksmisji uciążliwego najemcy z wynajmowanego lokalu bez konieczności przeprowadzania procesu sądowego. Umowa jest z jednej strony doskonałym zabezpieczeniem praw wynajmującego, jednak tryb jej zawarcia jest znacznie utrudniony – bowiem przy tego typu umowie konieczna jest wizyta u notariusza w celu uzyskania oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do dobrowolnego poddania się egzekucji po upływie terminu umowy najmu i opuszczenia zajmowanego lokalu. Ponadto, najemca jest zobowiązany wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy dojdzie do wykonania egzekucji oraz dostarczyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Umowa najmu okazjonalnego jest skuteczna, gdy wynajmujący zgłosi zawarcie umowy do odpowiedniego urzędu skarbowego w okresie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Ponadto przepisy zastrzegają możliwość jej zawarcia na okres nie dłuższy niż 10 lat. Należy zaznaczyć, że nie wszystkie podmioty mogą skorzystać z najmu okazjonalnego – jest przeznaczony jedynie dla osób fizycznych, nie trudniących się w swojej działalności najmem lokali. Istotny jest fakt, iż w stosunku do najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do zwykłego najmu, nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie lokatorów – zastosowanie do tego typu umowy mają art. 19a – 19e.

Najem instytucjonalny jest stosunkowo nową regulacją, zasadniczo, najem instytucjonalny, analogicznie do najmu okazjonalnego, ma za zadanie chronić prawa wynajmującego, mając na celu szybkie i efektywne usunięcie nierespektującego zasad lokatora. Odmiennie jednak przedstawiają się pewne kwestie formalne – przepisy zezwalają na zawarcie umowy na okres powyżej 10 lat, a nadto, z najmu instytucjonalnego mogą skorzystać oprócz osób fizycznych, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niebędące osobą prawną, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Mając na uwadze powyższe kwestie – nie ulega wątpliwości, iż przed zawarciem umowy najmu należy się szczególnie przygotować, tak aby treść umowy w zadowalający sposób określała warunki na jakich ma polegać stosunek najmu. Przede wszystkim, należy podjąć decyzję co do samego rodzaju umowy – czy korzystniejsza będzie zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, czy też warto zabezpieczyć swoje interesy umową najmu okazjonalnego bądź instytucjonalnego? Warto dobrze zastanowić się nad poszczególnymi elementami treści umowy, skrupulatnie formułując swoje roszczenia, tak aby móc za jej pomocą rozwiązać wszelkie nieporozumienia stron i uniknąć niepotrzebnych konfliktów.

Autor artykułu

Prawnik Dominika Jaszczur 

W załączonym linku udostępniamy wzór umowy najmu mieszkania do pobrania.

Umowa najmu mieszkania – wzór

UWAGA!!! Wzory umowy można udostępniać tylko za podaniem źródła tj., linku (dofollow) do niniejszego artykułu.

Zobacz także:

Umowa sprzedaży samochodu – bezpłatny wzór umowy do pobrania.