Jak skutecznie znieść współwłasność

Żeby odpowiedzieć na pytanie jak skutecznie znieść współwłasność, należy w pierwszej kolejności omówić istotę współwłasności oraz jej rodzaje.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”), współwłasność stanowi przysługiwanie kilku osobom niepodzielnego prawa własności tej samej rzeczy. Współwłasność może mieć charakter współwłasności łącznej albo współwłasności w częściach ułamkowych. Zgodnie z regulacją zawartą w art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo łączną.

Współwłasność łączna może powstać jedynie w oparciu określony stosunek osobisty łączący dane osoby. Może ona wynikać na przykład z ustawowej lub umownej wspólności majątkowej między małżonkami czy też ze stosunku łączącego wspólników spółki cywilnej. Współwłasność łączna charakteryzuje się tym, że nie rozróżnia się w niej udziałów, a co za tym idzie – współwłaściciele nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego. Ze względu na trwały charakter współwłasności łącznej jej likwidacja jest zależna od bytu stosunku prawnego leżącego u jej podstaw. Szczegółowe regulacje dotyczące współwłasności łącznej zawarte są w odrębnych przepisach dotyczących stosunków, z których współwłasność ta wynika.

Przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym odnoszą się do współwłasności w częściach ułamkowych, w literaturze zwaną także współwłasnością zwykłą. Jej istota tkwi w tym, że każdy z uprawnionych ma we współwłasności określony udział określony ułamkiem, którym co do zasady może swobodnie rozporządzać bez wymogu uzyskania przez niego zgody pozostałych współwłaścicieli. Źródłem takiego stosunku prawnego może być m.in. przejście spadku na kilku spadkobierców, zakup określonego przedmiotu przez kilku nabywców, zaś z mocy samego prawa – ustanie wspólności majątkowej między małżonkami czy też rozwiązanie spółki cywilnej.

Przesłanki dopuszczalności żądania zniesienia współwłasności
Przechodząc do odpowiedzi na pytanie jak skutecznie znieść współwłasność, należy w pierwszej kolejności przyjrzeć się przesłankom dopuszczalności jej zniesienia. Ogólną zasadę zawiera art. 210 Kodeksu cywilnego stanowiący, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zgodnie z zasadą wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 stycznia 2007 roku, III CZP 117/06, uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności nie jest zależne od zgody pozostałych współwłaścicieli. Sąd Najwyższy wskazał, że uprawnienie to ma szczególnie intensywny charakter, ponieważ służy likwidacji stanu przejściowego jakim w założeniu ustawodawcy jest współwłasność (pogląd ten powielany jest w najnowszym orzecznictwie sądów powszechnych, np. przez Sąd Okręgowy w Gliwicach z dnia 25 czerwca 2015 r., III Ca 49/15).

Uprawnienie z żądania zniesienia współwłasności napotyka pewnie ograniczenia. Może być ono bowiem wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat, przy czym w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalna jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat. Ustawa dopuszcza możliwość ponowienia takiego przedłużenia. Ponadto zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2007 r., III CZP 117/06, do żądania zniesienia współwłasności dopuszczalne jest stosowanie klauzuli generalnej z art. 5 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że korzystanie z tego uprawnienia w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lub z zasadami współżycia społecznego może zostać uznane za nadużycie tego prawa. W najnowszym orzecznictwie sądów powszechnych kształtuje się linia wskazująca pewnie ograniczenia co do przyczyn żądania zniesienia współwłasności. Sąd Okręgowy w Olsztynie w postanowieniu z dnia 3 marca 2015 r., IX Ca 1023/14, wyraził pogląd, zgodnie z którym konflikty powstające na tle korzystania z nieruchomości wspólnej nie mogą stanowić uzasadnienia i przyczyny zniesienia współwłasności. Winny być one rozwiązywane na podstawie przepisów dotyczących zakresu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli tj. art. 195 – 209 Kodeksu cywilnego.

Tryby zniesienia współwłasności
Znieść współwłasność można poprzez zawarcie umowy przez współwłaścicieli. Forma takiej umowy zależy od przedmiotu współwłasności – jeżeli jest to nieruchomość, to czynność ta musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia takiego aktu zależą przede wszystkim od wartości nieruchomości. Tryb ten jest zdecydowanie najszybszym sposobem zniesienia współwłasności, jest on jednak uwarunkowany tym, czy poszczególni współwłaściciele będą zgodni co do sposobu likwidacji łączącego ich stosunku prawnego.

Drugim trybem jest sądowe zniesienie współwłasności. Sądem właściwym w sprawach o zniesienie jest sąd rejonowy, a sprawa zostanie rozpoznana w trybie nieprocesowym. Jako uczestników postępowania należy wskazać pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach stała opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, zaś w przypadku zawarcia we wniosku zgodnego projektu zniesienia współwłasności opłata ta będzie wynosiła 300 zł. Stosownie do art. 617 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego we wniosku należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W przypadku nieruchomości dowodem takim może być m.in. akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości czy odpis księgi wieczystej, zaś w odniesieniu do rzeczy ruchomych – np. karta pojazdu, dowód rejestracyjny. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności, prawo własności a także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Sposoby zniesienia współwłasności
Kodeks cywilny w art. 211 i 212 reguluje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1. Fizyczny podział rzeczy wspólnej. Do takiego żądania uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli. Podział taki nie może jednak nastąpić gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zakaz ustawowy zawarty jest np. w art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodzie z którym co do zasady podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W literaturze podaje się, że sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ma miejsce w sytuacji, gdy doprowadzi do utraty przez działkę budowlaną przydatności do takiego celu. Istotna zmiana rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości miałyby z kolei miejsce w przypadku podziału telewizora czy rzeźby stanowiącej jedną całość. Podkreślenia wymaga fakt, że w przypadku podziału rzeczy będącego następstwem porozumienia właścicieli zastosowanie ma tylko ograniczenie wynikające z ustawy. W przypadku sądowego podziału rzeczy co do zasady sąd powinien mieć na uwadze, by części powstałe po podziale odpowiadały wysokości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Jeżeli jednak np. ze względów praktycznych nie jest to możliwe, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne w wysokości odpowiadającej różnicy między wielkością udziału a wartością rzeczy otrzymanej w wyniku podziału. Z kolei w przypadku podziału gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi, np. przechodu czy przejazdu. Sąd Okręgowy w Łodzi w postanowieniu z dnia z dnia 26 czerwca 2014 r., III Ca 1461/14, wskazał, że zasada fizycznego podziału rzeczy wspólnej odnosi się nie tylko do rzeczy pojedynczej, ale także do składników majątkowych jako całości. Odnosi się to do sytuacji, gdy pomiędzy byłymi małżonkami dochodzi do podziału masy majątkowej wskutek ustania małżeństwa.
2. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Możliwe jest również przyznanie rzeczy kilku współwłaścicielom, np. małżonkom. Ten sposób zniesienia współwłasności odnosi się do rzeczy, których nie da się podzielić, a także do nieruchomości, których fizyczny podział jest niemożliwy albo wypłynąłby na jej przeznaczenie (np. wspomniane już wcześniej działki budowlane) lub funkcjonalność (w literaturze za przykład podawany jest warsztat produkcyjny, którego fizyczny podział doprowadziłby do niemożności wykonywania w nim pracy). Wysokość spłaty pozostałych współwłaścicieli stanowi całkowitą wartość ich poszczególnych udziałów.
3. Sprzedaż rzeczy. Ten sposób zniesienia współwłasności stosowany jest w sytuacji, gdy rzecz nie może ulec fizycznemu podziałowi, ze względu zaś na okoliczności konkretnej sprawy przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli będzie nieuzasadnione. Suma uzyskana ze sprzedaży rzeczy będzie w takiej sytuacji podzielona między współwłaścicieli stosownie do ich udziałów we współwłasności. W przypadku ustalenia przez sąd dopłat lub spłat jednocześnie określi on termin i sposób uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, zaś stosownie do potrzeby – także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. Istnieje również możliwość odroczenia na wniosek dłużnika terminu zapłaty rat już wymagalnych, jeżeli zajdzie wypadek zasługujący na szczególne uwzględnienie.

Końcowo należy także zauważyć, że przepisy ogólne dotyczące zniesienia współwłasności w dużej mierze zawierają klauzule generalne, zatem w każdym przypadku sądowego zniesienia współwłasności o rezultacie będą decydowały okoliczności konkretnej sprawy przedstawione w stosownym wniosku oraz wyniki postępowania dowodowego.

Warto również zwrócić uwagę na kwestie finansowe związane z wyborem trybu zniesienia współwłasności. W odniesieniu do zniesienia współwłasności nieruchomości u notariusza koszty likwidacji tego stosunku określone są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i zależą są od wartości nieruchomości. Jeżeli wartość nieruchomości jest niewielka, zdecydowanie szybszym i tańszym sposobem zniesienia współwłasności będzie dokonanie tego w formie aktu notarialnego. Natomiast w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wynosiłaby 1 mln złotych, to sama taksa notarialna będzie kształtowała się na poziomie 3010 zł. W tej sytuacji odpowiedniejszym trybem zdecydowanie będzie sądowe zniesienie współwłasności na zgodny wniosek współwłaścicieli. Skutek zniesienia będzie ten sam jak w przypadku zniesienia współwłasności u notariusza, pozwoli to jednak na zaoszczędzenie niebagatelnej sumy pieniężnej.

Podsumowując, przy wyborze trybu zniesienia współwłasności należy mieć na uwadze przede wszystkim konsekwencje finansowe. Chcąc wstąpić na drogę sądową zawsze warto dążyć do porozumienia, pozwoli to bowiem na zaoszczędzenie czasu oraz pieniędzy. To, w jaki sposób współwłasność zostanie zniesione, zależy przede wszystkim od właściwości rzeczy będącej przedmiotem tego stosunku prawnego.

Autor artykułu

Prawnik Aneta Mlazga