Rękojmia ksiąg wieczystych, a nabycie własności nieruchomości w toku egzekucji

Kwestia nabycia nieruchomości w toku egzekucji, ściśle rzecz ujmując- na skutek licytacji komorniczej, rzutuje na zastosowanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w ten sposób, że fakt licytacji wpływa i formułuje treść księgi wieczystej tejże nieruchomości, a dodatkowo rękojmia ksiąg wieczystych nie chroni właściciela wpisanego do księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych została uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 5 wspomnianej ustawy:„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Prawo własności jest podstawowym i najszerszym prawem rzeczowym o charakterze bezwzględnym i majątkowym przysługującym właścicielowi. Jest to prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą a zarazem na gruncie systemu prawnego jedną z najważniejszych i kluczowych instytucji. Jak wynika z treści powyższego przepisu rękojmia obejmuje swym „oddziaływaniem” tylko nieruchomości z urządzoną księgą wieczystą. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych należy do prawnomaterialnych zasad instytucji ksiąg wieczystych. Pozostaje w ścisłym związku z podstawowymi funkcjami ksiąg wieczystych, a mianowicie funkcją polegającą na ustaleniu stanu prawnego nieruchomości, ułatwiającą obrót prawny nieruchomościami i zapewniający jego bezpieczeństwo. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi domniemanie, które zakłada, że stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a tym samym pozwala przyznać pierwszeństwo właścicielowi ujawnionemu w księdze wieczystej. Regulacja ta stworzona jest w celu bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego, a więc pozwala chronić potencjalnych nabywców nieruchomości (będących w dobrej wierze w przypadku kolizji z interesami osób, których prawa nie są ujawnione lub są ujawnione niezgodnie ze stanem prawnym rzeczywistym), dając im pewność, że osoba wskazana w księdze wieczystej w charakterze właściciela jest uprawniona do sprzedaży nieruchomości, a tym samym odpłatne jej nabycie będzie skuteczne oraz zgodne z prawem.
Egzekucja z nieruchomości jest częstym sposobem zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Pomijając fakt, że jest to często ostateczny kierunek egzekucji, liczba sprzedawanych nieruchomości w trybie licytacji prowadzonej na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego wciąż rośnie.

W jednym ze swoich ostatnich orzeczeń Sąd Najwyższy ustosunkował się do kwestii zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w stosunku do nieruchomości nabytej w toku postępowania egzekucyjnego. Miało to miejsce w wyroku tegoż Sądu z dnia 30 czerwca 2016 r. (I CSK 770/15). Problematyka w nim poruszona ma bardzo istotne znaczenie na gruncie zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ogólnie przyjętej.

Otóż Andrzej W. w drodze licytacji publicznej nabył nieruchomość za kwotę 458 tys. zł. Na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wystąpił do sądu wieczystoksięgowego, aby ujawnił go w księdze wieczystej jako nowego właściciela, a wykreślił z niej dotychczasowych właścicieli. Wpisani do działu II księgi wieczystej obecni właściciele to małżeństwo, które na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej nabyło nieruchomość nieco wcześniej od syna byłych właścicieli – dłużników. W chwili nabycia nie wiedzieli jednak, że
z nieruchomości prowadzona jest egzekucja oraz, że została ona zajęta. Jak się okazało sąd nie zamieścił w księdze wieczystej wzmianki o działaniach podejmowanych przez komornika, stąd też małżonkowie kupowali nieruchomość z przekonaniem o braku obciążenia jej długami – tzw. czysta księga.

W związku z istniejącym stanem prawnym Sąd Rejonowy a następnie Sąd Okręgowy oddalił żądanie Andrzeja W., twierdząc, że pozwani nabyli własność nieruchomości w dobrej wierze, na podstawie odpłatnej czynności prawnej (od właściciela ujawnionego w dziale II księgi wieczystej), chroni ich zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazuje,że „działania rękojmi nie wyłącza nabycie własności nieruchomości przez pozwanych w wyniku licytacji przeprowadzonej w toku postępowania egzekucyjnego, gdyż w chwili tego nabycia zajęcie nie było wobec nich skuteczne”.

Prokurator Generalny wniósł skargę kasacyjną od tego wyroku, w której zarzucił sądom I i II instancji błędnie przyjętą wykładnię przepisów prawa, u których podstawy legły m.in.
– art. 930 § 1 k.p.c. wskutek wadliwego przyjęcia, że zajęcie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego nie wyłącza działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w stosunku do zajętej nieruchomości,
-art. 378 § 1 k.p.c. w związku z art. 382 k.p.c. przez nieuwzględnienie, że powództwo zostało oparte na przepisach kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, a nie dowodzeniu złej wiary pozwanych oraz pominięciu tego, iż w toku postępowania egzekucyjnego komornik złożył wniosek o dokonanie wpisu w przedmiocie przyłączenia się do egzekucji.

Sąd Najwyższy ostatecznie podzielił pogląd zaprezentowany w skardze kasacyjnej, powołując się na art. art. 999 § 1 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze wieczystej. Sąd Najwyższy powołując się zarówno na orzecznictwo jak i piśmiennictwo wskazał, iż postanowienie to ma charakter kształtujący powoduje zatem nabycie własności przez nabywcę z jednoczesną utratą własności przez dotychczasowego właściciela. Równocześnie podkreśla, że nabycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego jest nabyciem pierwotnym, a co za tym idzie nie występuje tu następstwo prawne i w chwili nabycia nie jest istotne to, kto był uprzednio właścicielem nieruchomości i czy ten stan rzeczy ujawniony był w księdze wieczystej.

Do wskazanych kwestii odnosił się już Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 22 września 1997 r. (II CKN 730/97, OSP 1998, nr 7-8, poz. 139) oraz w postanowieniu z dnia 13 czerwca 2013 r. (IV CSK 666/12, niepubl.). Sąd Najwyższy wówczas wywnioskował, iż na podstawie przedstawionych reguł postępowania „w ramach egzekucji z nieruchomości dochodzi do zbycia własności w sposób zapewniający poszanowanie praw wszystkich, których dotyczą podejmowane czynności egzekucyjne. Przyjęte zostało w doktrynie i orzecznictwie, że nabycie własności nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego jest zaliczane do cywilnoprawnych sposobów nabycia tego prawa.Postanowienie o przysądzeniu własności ma charakter kształtujący, przenosi na nabywcę własność, powoduje utratę własności przez dotychczasowego właściciela; nabycie to ma charakter pierwotny. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że nabywca legitymujący się postanowieniem o przysądzeniu własności powinien liczyć się z prawami innych osób, które nie zostały przewidziane art. 1000 § 2,3 i 4 oraz art. 1001 k.p.c.”

W miejsce przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece wchodzą przepisy kodeksu postępowania cywilnego normujące egzekucję z nieruchomości, a w szczególności art. 998 –art.1003. Oznacza to, że z punktu widzenia skuteczności nabycia własności nie ma znaczenia, kto był uprzednio właścicielem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 666/12, niepubl.).

Sąd Najwyższy stwierdził w uzasadnieniu, że „w przypadku nabycia własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania, gdyż nie obejmuje ona zmiany stanu prawnego, które następują jako skutek innych zdarzeń niż czynności prawne”.

Argumentując powyższe stanowisko Sąd Najwyższy sformułował przekonanie, że osoba biorąca udział w licytacji działa w zaufaniu do organów władzy publicznej, natomiast sam proces ma charakter publiczny i odbywa się pod nadzorem Sędziego, czuwającego nad prawidłowością licytacji (art. 972 k.p.c.). Ponadto Sąd Najwyższy zauważa, iż obowiązujące przepisy prawa dają możliwość zaskarżenia czynności komornika w toku postępowania egzekucyjnego przez każdą osobę mającą interes prawny (art. 922 k.p.c.). Na potwierdzenie tych słów wysunięty jest art. 986 k.p.c. zgodnie z którym – „skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga”.

Na przepisy dotyczące licytacji wielokrotnie powoływał się Sąd Najwyższy w orzeczeniach odnoszących się do nabycia prawa własności nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego.W jednym z takich orzeczeń, szczegółowo opisał proces licytacji, jak zauważył wówczas: przepisy kodeksu postępowania cywilnego zawierają szereg reguł, którym sprzedaż licytacyjna podlega (art. 973 i nast. k.p.c.). Przewidują też uproszczony sposób zaskarżania czynności komornika podejmowanych w toku licytacji (art. 986 k.p.c.). Nie określają przy tym, kto może złożyć skargę na czynności komornika. Przyjmuje się, że skargę taką mogą złożyć zarówno uczestnicy postępowania (art. 922 k.p.c.), jak i inne osoby mające interes prawny w zaskarżeniu. Interes prawny danej osoby wyraża się w tym, że czynność może wpłynąć na jej prawa. Ponadto po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników (art. 987 k.p.c.). Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Jego podstawą nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego (art. 997 k.p.c.). Podobnie jak w przypadku skargi na czynności komornika prowadzącego licytację krąg podmiotów uprawnionych do złożenia zażalenia nie został wyraźnie określony. Przyjmuje się, że legitymację mają uczestnicy postępowania, a także osoby mające interes prawny w uzyskaniu uchylenia lub zmiany wydanego postanowienia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 666/12, niepubl.).

Zdaniem Sądu Najwyższego Kodeks Postępowania Cywilnego zapewnia wystarczającą możliwość skutecznego zaspokojenia roszczenia przez wierzyciela, natomiast dłużnikowi gwarantuje pełną ochronę swoich praw przy jednoczesnym uwzględnieniu również potrzeby ochrony ewentualnych nabywców nieruchomości.

Autor artykułu

Izabela Biskup – Prawnik