Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie uwarunkowane jest spełnieniem ustawowych przesłanek określonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 [zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”]. Przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie zostały szczegółowo uregulowane w art. 172 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym to samoistny posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada samoistnie nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu w dobrej wierze lub od lat trzydziestu w złej wierze.

Podstawową przesłanką nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest zatem jej samoistne posiadanie. W orzecznictwie podkreśla się, że posiadanie samoistne nieruchomości polega na faktycznym i dostrzegalnym przez otoczenie wykonywaniu wobec określonej nieruchomości przez osobę nie będącą jej właścicielem wszelkich uprawnień, które składają się na treść prawa własności. Dla kwalifikacji charakteru władania jako samoistnego posiadania niezbędne jest zatem sprawowanie fizycznego władztwa na rzeczą w taki sposób i w takim zakresie, jak czyni to właściciel (corpus) zamiar posiadania samoistnego nieruchomości, czyli woli posiadacza władania rzeczą dla siebie jak właściciel (cum animo rem sibi habendi). Posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość posiadacza, że nie jest właścicielem. Posiadacz może więc nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie, nawet jeżeli przez cały czas posiadania wiedział, że wykonywane prawo mu nie przysługuje, takie stanowisko zajął  m.in.: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt.  V CSK 410/14).

Aby samoistne posiadanie nieruchomości skutkowało nabyciem jej własności przez zasiedzenie musi trwać ono nieprzerwanie określony w ustawie okres czasu. Pomocny jest tutaj art. 340 Kodeksu cywilnego, który stanowi że domniemywa się ciągłość posiadania, zaś niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą tego posiadania nie przerywa. Okres czasu, po którym następuje nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia  zależy od tego, czy posiadacz samoistny działa w dobrej, czy w złej wierze. Kodeks cywilny nie zawiera normatywnej definicji pojęcia dobrej wiary, ograniczając się do ustawowego, wzruszalnego domniemania jej istnienia zawartego w art. 7 tej ustawy. W orzecznictwie przyjmuje się, że dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności rozpoczęło się w okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa. Ponadto jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 października 2014 r., sygn. akt V CSK 579/13, ustawa nie daje sędziemu możliwości oceny postawy moralnej posiadacza, lecz nakazuje ustalić rzeczywisty stan jego świadomości jako pewnej istniejącej obiektywnie okoliczności faktycznej. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia.

A zatem, nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie przez posiadacza samoistnego działającego w dobre wierze następuje z upływem ostatniego dnia dwudziestoletniego terminu. Z tym samym dniu gaśnie prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela [vide: J. Ciszewski, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II]. Ponadto w orzecznictwie przyjmuje się, że skutkiem upływ terminu zasiedzenia jest wyłączenie możliwości dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości także w okresie jego biegu. Warto wspomnieć, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 marca 2014 r., sygn. akt III CZP 8/14, uznał, że ​do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego.

Należy ponadto zaznaczyć, że zgodnie z art. 173 Kodeksu cywilnego jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Z kolei stosownie do art. 176 § 1 jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Przechodząc do zagadnienia stwierdzenia zasiedzenia własności nieruchomości w drodze orzeczenia sądowego, postępowanie w tym zakresie zostało uregulowane w art. 609 i 610 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 (zwanej dalej: „Kodeksem postępowania cywilnego”). Trybem właściwym dla stwierdzenia zasiedzenia własności nieruchomości jest postępowanie nieprocesowe. Jest to postępowanie wszczynane na wniosek, z którym wystąpić może każdy zainteresowany. Ów wniosek należy wnieść do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości (art. 507 w zw. z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2005 Nr 167 poz. 1398, od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych. Ustawodawca w art. 607 Kodeksu postępowania cywilnego nakłada na wnioskodawcę obowiązek dołączenia do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności odpisu księgi wieczystej albo zaświadczenia sąd rejestrowego o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów, w przypadku gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej albo której księga zaginęła lub uległa zniszczeniu. W związku z potrzebą dołączenia tychże załączników należy mieć na uwadze, że ich uzyskanie generuje dodatkowe koszty. Do wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie należy dołączyć również dowody potwierdzające nieprzerwane posiadanie nieruchomości. Mogą być to być np. zaświadczenie z urzędu skarbowego o  odprowadzaniu podatku od nieruchomości czy też rachunki świadczące o poniesionych kosztach związanych z eksploatacją nieruchomości. Stosownie do art. 609 § 2 i § 3 Kodeksu postępowania cywilnego jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania. W literaturze wskazuje się, że celem ogłoszeń jest przede wszystkim zachęcenie zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia, a ponadto ostrzeżenie ich, iż skutkiem niedopełnienia tego obowiązku może być pominięcie zainteresowanego w postanowieniu uwzględniającym wniosek o stwierdzenie zasiedzenia [vide: A. Jakubecki (red.), Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania cywilnego]. Termin wskazany w ogłoszeniu wynosi trzy miesiące jeżeli w terminie tym nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się własności nie wykaże, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało udowodnione. Art. 610 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w odniesieniu do ogłoszenia i orzeczenia zawiera odwołanie do przepisów o stwierdzeniu nabycia spadku. W związku z tym w literaturze i orzecznictwie pojawił się spór w odniesieniu możliwości stwierdzenia z urzędu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz osoby, która o to nie wnosiła. Rozbieżność tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt III CZP 112/14, stwierdzając iż stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania. Orzeczenia o zasiedzeniu korzystają z rozszerzonej prawomocności i są skuteczne erga omnes [vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z dnia 18 marca 2010 r., sygn. akt V CSK 314/09]. Oznacza to, że orzeczenie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia własności nieruchomości obejmuje skutkami materialnymi nie tylko strony procesu, ale także osoby trzecie. Ponadto orzeczenie wydane w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia ma charakter deklaratywny i stwierdza jedynie stan prawny powstały na skutek spełnienia przesłanek zasiedzenia [vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt  III CSK 156/12].

Końcowo należy również podkreślić, że nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie przez dotychczasowego posiadacza samoistnego skutkuje nałożeniem na niego odprowadzenia podatku. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207, nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości po potrąceniu długów i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Stosownie do art. 7 ust. 4 tejże ustawy przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Z kolei zgodnie z ust. 5 tego przepisu jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku.

Reasumując, orzeczenie stwierdzające nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie nie tworzy nowego stosunku materialnoprawnego, a jedynie potwierdza stan prawny. Skuteczność wniosku w tym przedmiocie zależała będzie jednak od spełniania przesłanek materialnych zawartych w art. 172 Kodeksu cywilnego.

Autor artykułu

Aneta Mlazga – Prawnik