Opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia.

Opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia wciąż nie jest powszechnie znane. Tymczasem biorąc pod uwagę, iż dochód ze sprzedaży mieszkania zazwyczaj jest dość wysoki, należy pamiętać, że i wysokość podatku dochodowego będzie odpowiednio znaczna.

Opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia jest uregulowane  w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r.  o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa ta w art. 10 reguluje katalog źródeł przychodów. Zgodnie z ust. 1 pkt. 8 wskazanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednym ze źródeł przychodów jest zatem odpłatne zbycie rzeczy oraz wskazanych w przepisie praw majątkowych. Przez odpłatne zbycie należy rozumieć przeniesienie prawa własności rzeczy  na inną osobę za wynagrodzeniem. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także
w innej formie.

Zgodnie z art. 30e omawianej ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami zbycia, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Jednakże należy mieć na uwadze, że opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia nie zawsze będzie miało miejsce. Wynika to bowiem z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazany przepis zwalnia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych pod warunkiem przekazania ich na własne cele mieszkaniowe. Ustawa doprecyzowuje, iż zwolnienie następuje w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zwolnienie obejmować więc będzie taką część dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Warunkiem korzystania z tego zwolnienia jest przekazanie tegoż dochodu na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat. Obecnie termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce odpłatne zbycie nieruchomości. Jeśli termin ten nie zostanie dotrzymany, wówczas powstaje obowiązek płatności podatku z odsetkami za zwłokę. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwolnienie takie jest zatem konsekwencją przeznaczenia przychodów ze zbycia nieruchomości na określone cele mieszkaniowe. Nie wystarczy poczynienie wydatków np. na nabycie mieszkania, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb podatnika.

Omawiając opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia należy podkreślić, iż w art. 21 ust. 25 ustawa wymienia co uważa się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe. Są to m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Ponadto są to wydatki poniesione na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bądź na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie. Do wydatków takich zalicza się również wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego czy rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego. Istotne jest to, że za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe ustawa uważa również wydatki poniesione na: spłatę kredytu czy pożyczki oraz odsetek od tego kredytu czy pożyczki zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na wyżej wymienione cele, tj. nabycie budynku mieszkalnego itd.

Sformułowanie ,,własne cele mieszkaniowe’’ może budzić problemy interpretacyjne. Wobec czego warto dokonać w tym zakresie analizy orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA wypowiedział się w tej sprawie m.in. w wyroku z dnia 7 sierpnia 2013 r. (sygn. akt II FSK 2385/11). Sprawa dotyczyła kobiety, która zbyła w ciągu roku odziedziczone mieszkanie po dziadkach. Chcąc uniknąć zapłaty podatku od otrzymanego dochodu nabyte pieniądze planowała wydać na cele mieszkaniowe. Realizując swoje zamierzenia miała odkupić od męża część mieszkania, które należało do jego majątku prywatnego. Zdaniem NSA nie jest jednak dopuszczalne interpretacja takiego zakupu jako przeznaczenie dochodu na własne cele mieszkaniowe. Wobec czego ten sposób podatnik nie uniknie zapłaty podatku.

Analizując opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia, nie można również zapominać o jednym z ostatnich orzeczeń NSA dotyczących tego zakresu. Mianowicie w wyroku z dnia 24 maja 2016 r. (syng. akt: II FSK 1014/14) NSA orzekł, że nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, gdy córka była zmuszona do sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po zmarłym ojcu. Sprawa dotyczyła bowiem tego, że ojciec podatniczki zawarł umowę przedwstępną zobowiązującą do sprzedaży określonej nieruchomości. Do sprzedaży jednakże nie doszło z powodu śmierci mężczyzny. Obowiązek sprzedaży przeszedł więc na spadkobierców. NSA uzasadniał, iż w takiej sytuacji wątpliwości prawne powinny być wyjaśniane na korzyść podatnika, ponadto ważny jest cel, dla którego finalizowana jest transakcja. Biorąc to pod uwagę, w spornej sprawie – podatnik wykonuje obowiązek z kodeksu cywilnego, wobec czego transakcja nie podlega opodatkowaniu z tytułu zbycia nieruchomości.

Podsumowując, co do zasady opodatkowanie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia poprzez przeznaczenie uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe. Jest to uzależnione od spełnienia określonych w ustawie warunków.

Autor artykułu

Michalina Opoka – Prawnik

Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą dotyczącą usług podatkowych.

Doradztwo podatkowe i postępowania podatkowe – Kancelaria Radców Prawnych Iwaniak & Fałkowski